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prets: Crédit Immobilier

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Le crédit immobilier est une somme d’argent qui va être prêtée par un organisme financier ou bancaire dont le remboursement du capital et des intérêts sera mensuel et modulable sur une durée déterminée. Ce prêt immobilier va permettre de financer tout achat immobilier ou de gros travaux au sein de son habitat.


Plusieurs projets, plusieurs types de crédits immobiliers

Le crédit immobilier est défini selon un certain nombre de critères car il dépend du projet immobilier, du montant de l’apport personnel du souscripteur (de plus en plus demandé) et de la capacité d’endettement de ce dernier (en moyenne, on considère que 30 à 33% est un maximum acceptable). En fonction de votre projet et de votre profil vous serez amené à choisir un type de financement immobilier:

Prêt amortissable

Votre mensualité se compose des intérêts ainsi que d’une partie du capital emprunté.

Prêt in fine

Dans ce cadre de figure, vous remboursez tous les mois une fraction des intérêts et c’est uniquement à la fin de la période d’emprunt que vous vous acquittez entièrement du capital simple. Le risque étant plus important pour les banques (vous pouvez ne pas être en mesure de rembourser le capital entièrement à l’issue de la période), celles-ci réclament le plus souvent un apport de 30%. L’intérêt de ce type d’emprunt immobilier réside dans les déductions d’impôts dont l’investisseur pourra bénéficier si celui-ci possède déjà de nombreux revenus locatifs imposables (les intérêts de ce type emprunts viendront déduire sa base imposable).

Prêt progressif ou dégressif

Ce prêt amortissable propose des échéances qui vont grossir (prêt progressif) ou diminuer (prêt dégressif) petit à petit sur la durée du prêt. Le rythme d’augmentation des échéances sera au préalable défini dans les termes du contrat initial.

Prêt palier ou lissé

Dans le cadre d’accès à la propriété de nombreux français doivent faire appel à différents financements (par exemple des prêts bonifiés ou employeurs) qui peuvent ne pas courir sur une durée similaire. Le prêt pallier peut vous apporter un financement complémentaire en s’adaptant à vos autres financements et vous permettre de faire face à une unique stable mensualité.

Prêt modulable

Ce financement proposera un taux fixe aux mensualités modulable. L’intérêt est de tout simplement pouvoir adapter les mensualités de votre financement en fonction de vos revenus et de l’évolution de ceux-ci. De plus en cas de perte de revenu vous avez la possibilité d’interrompre les échéances pour une période allant de 6 mois à 2 ans (attention cependant la durée initiale de votre financement sera alors allongée et génèrera plus de coûts). Symétriquement vous aurez la possibilité si vos revenus augmentent d’augmenter proportionnellement le montant de vos mensualités pour raccourcir la durée de remboursement et de ce fait le coût total de votre crédit.


Les différentes conditions d'accès au crédit immobilier 

L’accès à la propriété passe pour la majorité des français par un crédit immobilier obtenu auprès d’établissements bancaires. Cependant l’accès même au financement immobilier du fait de son montant souvent bien plus élevé que celui d’un simple crédit à la consommation est un processus plus long et souvent moins linéaire.

La question de la solvabilité

La banque prêtera encore plus attention à votre situation actuelle pour évaluer votre solvabilité actuelle et future. Ainsi les personnes en contrat de CDD ou intérimaires, auront plus de difficultés à voir leur dossier accepter ou se verront demander des garanties plus importantes qu'un individu en contrat CDI, plus stable pour les banques.

Avec toutes ces informations, le banquier décidera du montant à octroyer, de la durée du crédit immobilier et du montant du remboursement mensuel. Enfin, le taux de crédit immobilier va varier en fonction de la durée du prêt et du montant à emprunter. Certains frais annexes comme des frais de dossier peuvent venir compléter le montant final.

L'immobilier concerné

Même si chaque cas est singulier, lorsqu’il s’agit d’un crédit immobilier, il existe des critères communs à prendre impérativement en compte pour l’élaboration du dossier du client afin que tout organisme bancaire ou financier puisse apprécier le projet à sa juste valeur: on estime que le crédit immobilier doit exclusivement concerner et financer la construction d’un logement, ou des travaux supérieurs à 21000 euros, voire l’acquisition d’un terrain qui sera destiné à la construction d’un logement. L’emprunteur doit demander un crédit immobilier pour satisfaire un besoin privé et non un besoin concernant son activité professionnelle par exemple. Enfin, le prêteur est obligatoirement un organisme financier privé, un établissement bancaire dans la plupart des cas.


Quelques conseils

  • Il est d’abord très important d’effectuer une mise au point avec son banquier pour connaître la faisabilité et la viabilité du projet immobilier, il pourra également vous donner un premier chiffre du montant  de prêt auquel vous pourrez prétendre. 
  • Ensuite, il ne faut pas hésiter à mettre les banques et les organismes financiers en concurrence pour comparez toutes les offres et choisir la plus avantageuse. Dans cette optique, un courtier immobilier peut très bien jouer cet intermédiaire et s’occuper de cette tâche moyennant une rémunération.
  • Avec ou sans courtier, il faut ensuite négocier les conditions du crédit immobilier en soulignant que le souscripteur peut transférer ses comptes ailleurs et devenir client d’une autre banque : il existe toujours une marge de manœuvre sur laquelle le client peut « jouer ».
  • Ensuite, vous serez amener à constituer votre dossier de crédit immobilier convenablement en respectant les critères énoncés plus haut ainsi que les demandes spécifiques de l’organisme financier pour pouvoir obtenir enfin l’accord de principe de financement, profiter du délai de réflexion et pour signer l’acte de vente devant un notaire et débloquer la somme demandée.

​La procédure

En ce qui concerne la procédure, sachez que la procédure de crédit immobilier se scinde en 10 étapes crutiales :

  1. La signature du compromis. Cet acte signé entre le vendeur et l'acheteur permet de "réservez" le bien. Une clause suspensive stipulera la date limite accordée pour obtenir le prêt auprès d'un établissement fnancier afin d'acheter le bien immobilier.
  2. La comparaison des offres de crédts immobiliers. Faites jouer la concurrence ! Les prêts immobiliers représentent bien souvent des lignes de crédits importantes pour les conseillers bancaires dans le cadre d'atteinte d'objectifs.
  3. La mise en place du dossier à proprement parlé. De nombreux justificatifs vous sont demandés par la banque indispensable pour faire débloquer les fonds.
  4. L'accord de principe par l'établissement, une fois toutes les pièces justificatives reconnues et validées par ce dernier.
  5. L'ouverture du compte qui servira au remboursement des mensualités de prêts.
  6. L'offre de prêt sous forme d'un document formel vous sera alors adressée par l'établissement bancaire prêtteur.
  7. Votre acceptation formelle de ladite offre
  8. Le délais de votre droit à la réflexion de 10 jours pendant lequel vous pouvez revenir sur votre décision
  9. L'acceptation formelle de l'offre de financement que vous devez signer et qui résumera les caractéristiques du financement (taux, durée, montant de l'assurance, garanties etc.)
  10. L'acte de vente enregistré auprès d'un notaire qui vous désigne alors comme propriétaire officiel du bien

Enfin le prêt suivra son cours et vous devrez vous contenter de rembourser les échéances jusqu'à maturité du prêt en question.

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